【ワレコ調査】完成直前文京区マンション 建築確認取り消し 場所と地図

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ネットニュースの見出しで、

「完成直前のマンション、建築確認取り消し 東京・文京」

と言うのが目に入った。

ん?

旭化成建材の杭データ偽装流用事件が世間を騒がせているが、ついに完成直前のマンションの工事が中止されるような事態になったと思った。

しかし違った。旭化成建材の事件とは関係無いようだ。

で、気になったのでこのニュースの詳細を調査してみた。

私なりにまとめてみた問題の経緯は以下の通りだ。

  • 東京都文京区にある「ル・サンク小石川後楽園」が問題の物件
  • 建築主:NIPPO(東京都中央区)と神鋼不動産(神戸市)
  • 2012年7月に建築確認を受ける(民間の指定検査会社:都市居住評価センターから)
  • 2014年3月に変更した計画について改めて確認を受ける(同上)
  • 周辺住民9人が建築確認の取り消しを求めて審査を請求(街の景観に合わない、安全基準を満たしてない恐れなど)
  • 2015年11月12日 都建築審査会が避難設備の不備を理由に建築確認を取り消す裁決

取り消しの理由は、

法令上、マンションでは火災や災害時に屋外に出られる避難階を設ける必要があるが、審査では1階の大型駐車場が避難階と認められるかが争われたそうだ。

その結果、建築審査会は、駐車場と地上との高低差が2・5メートルもあり、直接の通路が車用のスロープしかないことなどから、「避難時に有効に機能するとは認められない」と指摘したそうだ。

これらの理由で、避難階段などの設置を求めた都建築安全条例違反と判断したらしい。

当記事では、東京都文京区にある「ル・サンク小石川後楽園」と言うマンションの建築確認取り消しに付いて調査してみた。

では本題に入ろう。

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「ル・サンク小石川後楽園」の建築確認取り消し理由を理解する

安全な地上に直接避難出来る階を避難階と言うようだ。

なので通常であれば、建物の一階が避難階になる。

でもこのマンションは傾斜地に建っていて、一階部分の駐車場は地上に出るには2.5mの傾斜を上る必要がある。なので、その駐車場は避難階とは認められないと言う事か。

私は、法律の事は良く分からないので、この際、興味があったので少し調べてみた。

消防法 避難階

で検索するとWikipediaに

特定一階段等防火対象物

という項目が有った。

で、読んでみたのだが法律用語が難しくて理解できない。

まあ、要するにこの問題のマンションは法律を適用すると一階は避難階には認められないと言う事なのだな。

避難階では無い場合(通常は建物の2階以上など)は、非常階段などを儲ける必要があるらしいが、だとしたら半地下になっているこの一階駐車場にも今から非常階段などを追加すれば建築基準法を満たすのではないのか?

良く分からん。要調査だ。

で、報道では、

建物はほぼ完成し販売も終了しているが、現状では一階部分が法令違反となる。しかし区が新たに高さ制限を設けたため、2階分の減築を迫られる可能性があるらしい。

と言う事は、仮に避難階の問題が解決したとしても、今度は文京区の規制した高さ制限に引っ掛かるので、完成したマンションの二階分を取り除く必要があるようだ。もしそんな工事が可能だとしても、最上階の高い部屋を買った人は、部屋が(というより最上階そのものが)無くなる事になる。んな、アホな。

そんな工事ができるのかな。ますます分からない。

日本の建設会社の建築技術は非常に高いので、階数を減らす工事くらいなら出来るのかも知れない(ワテの根拠の無い推測です)。

マンションの名前や場所と地図

では、一体そのマンションはどこにある何というマンションなのだろうかと興味が湧いたので調べてみた。

ネットを検索すると見つかった。

上記のマンション建設の取り消しを提訴した関係者さんのサイトだと思う

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

マンションは、文京区の六角坂(ろっかくざか)という風情のある街に建設されているらしい。

そのマンションの名前は

ル・サンク小石川後楽園

のようだ。

ストリートビューが見つかった。

この写真の右に見えている道路がここから進んで行くと下り坂になっていて、ここが六角坂だと思われる。

日傘を差しながら買い物袋を持って歩く御婦人の姿が良く似合う閑静な住宅街だ。

その六角坂の途中に、このマンションの駐車場の出入り口があるようで、近隣住民の皆さんの中には、閑静な六角坂に駐車場の出入り口を設置したことに違和感を抱いている人もいるようだ(別のニュース報道で見た)。

 

看板の辺りに行ってみた。

マウスホイールでズームすると、「開発事業計画のおしらせ」などの文字も読める。

最近のストリートビューは物凄い解像度だ。

 

で、その住所なのだが、上記のストリートビュー画像で読み取った住所では、

建築敷地の地番地名 文京区小石川2丁目3番1

と書かれていたので、それで検索してみたがどうも違う場所が出た。

ワテ自作のわれこマップで見るル・サンク小石川後楽園

Googleマップよりも使い易いと言われているわれこマップだ。

そういう時は、われこマップの住所表示機能が便利だ。

われこマップを開いて、地図上で右クリックすると赤いマーカーアイコンが表示出来る。

そのマーカーアイコンはマウスで自由にドラッグ移動出来る。

マーカーアイコンをクリックすると下図のようにマーカー位置の住所を表示出来る。

この住所は、マーカーアイコンをドラッグ移動すると動的に変化するので、地図上で住所を探す場合に便利な機能だ。

工事中の敷地内の一点をクリックすると、

〒112-0002 東京都文京区小石川2丁目5−16

と出た。

 

この住所がマンションの正確な住所かどうかは未確認だが、この住所を使って

Google マップ検索を行うと、上記のストリートビュー画像の付近の地図が出た。

で、実際の景観はどうなのかなと思ったが、ストリートビュー画像では2015年5月なのでまだ工事中のようだ。

完成すると地上8階・地下2階、総戸数107戸らしい。

地上8階というとかなり大きなマンションだな。

もし近くに行く機会が有れば、六角坂なども散策してみたい。

以上、良く分からない報告でした。

まとめ

東京都文京区で完成直前に建築確認取り消しされて世間を騒がせているマンションは、

ル・サンク小石川後楽園

と言う物件のようだ。

傾斜地に建設されているので、避難階の定義がややこしいのかな?

ワテの場合、出来れば平坦な敷地に平屋を建てたいなあ。

傾斜地や起伏のある土地に建物を建てる事は可能だが、使い勝手と言う観点では、平地がいいなあ。

駐車場に車の出入りもやり易いし、近所を散歩するにも、平坦な土地のほうが快適だし。

いつかワテも、田舎の安い土地を買って広大な敷地にDIYで家を建てたいと思っている。

ワテ自作の各種便利地図サイトの紹介

われこマップ

WarekoMaps Mobile ver1.5 - Wareko.NET アプリケーション

を開くと上の地図と同じくマンション付近の画面を出せる。

一部ネットユーザーの間では、2015年にユーザーインターフェースが変更になって使いにくくなった本家Googleマップよりも格段に使い易いという噂だ。あくまで噂だ。

われこマップの場合、大きな地図を見ながらストリートビューも見られるので街を探索するには最適だ。また、自動で街中を散策するなどの革新的機能「われこでGO!」も備わっている驚愕の地図サイトだ。

YouTubeにもその実演の様子を紹介した動画を幾つかアップしている。

その一つ、渋谷駅周辺を散策する動画だ。

始点と終点を地図上にセットして、開始ボタンをクリックするだけで自動的に経路に沿って黄色い人(ペグマン Pegman)が歩くのだ。革新的仮想歩行技術「われこでGO!」と呼んでいる。

途中で一時停止して、その付近の様子を見渡すなども可能だ。この渋谷歩行でも、スクランブル交差点で一時停止して、あたりを見渡すデモが入っている。

時々、経路を外れて経路沿いにある店舗の写真などが出る場合もあるが、まあ、そういうのも楽しんで頂きたい。何事も前向きに捉えるのだ。
先進のテクノロジーを集結した今話題の革新的地図サイト

われこマップはこれだ!

wareko maps

ブックマークしておくと何かと便利だ。

起動に10秒くらいかかる場合もあるが、一旦起動しておくとあとはスイスイ動く。

更に、Chromeブラウザー用にワテが開発した無料拡張機能 WarekoMapThis をインストールしておけば、任意の住所文字列をマウス反転選択して右クリックメニューのWarekoMapThis を実行するだけで、起動時間ゼロの瞬時の地図検索表示が可能だ。

ワレコマップMobile

ワレコマップの簡易版でPCだけでなくスマホなどのモバイルでも表示も可能。

WarekoMaps Mobile ver1.5 - Wareko.NET アプリケーション

なんでもマップ

NandemoMapは、様々な話題の場所を地図上にマーカー表示して、他の人と情報共有できるサイト。

NandemoMap

 

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